古い家を売却する場合に価値を高める方法

築年数が古くなると家の価値が減る一方になり、売却価格が目減りしていきます。ところが、築20年を超えた古い家でも、買主に高く評価してもらう方法があります。それが、住宅ローン減税の適用を受けられるようにすることです。住宅ローン減税の適用を家に付帯させて売り出せば、買主が購入しやすくなるだけではなく、売却価格の下落も阻止できます。

住宅ローン減税

住宅ローン減税は税負担を軽くすることで、住宅の購入を後押しすることが目的の制度です。通常、その年の所得税額から、年末時点の住宅ローン残高の1％が控除(減額)されます。控除内容は以下になっています。

• 最大控除額：200万円(20万円×10年)
• 控除期間：10年間
• 住民税からの控除上限額：9.75万円/年(前年課税所得×5%)

建物の構造及び築年数ごとの住宅ローン減税の適用条件

住宅ローン減税が適用される中古住宅は以下のものです。

木造住宅など(非耐火建築物）

• 築20年以内：そのままで適用可
• 築20年超～築36年程度：「既存住宅売買瑕疵保険」に加入
• 築36年程度超：3階建てなどで「構造計算書」があれば、工事せずに「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できる可能性有り、また耐震改修工事を行うことで「耐震基準適合証明書」を取得

鉄筋コンクリート造など(耐火建築物)

• 築25年以内：そのままで適用可
• 築20年超～築36年程度：「既存住宅売買瑕疵保険」に加入
• 築36年程度超：「構造計算書」があれば、工事せずに「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できる可能性有り

住宅ローン減税の対象外の築年数における対応

住宅ローン減税の対象築年数を超えている住宅でも、「新耐震基準」に適合していることを証明できれば、住宅ローン減税が適用されます。新耐震基準とは、1981年以降の建築確認(着工前審査)において適用されている「地震に耐え得る構造基準」のことです。適合していることを証明する書類として、以下の3つの書類のいずれかを取得できれば良くなっています。

• 既存住宅売買瑕疵保険の証明書
• 耐震基準適合証明書
• 既存住宅性能評価書(耐震等級1級以上)

ちなみに、「新耐震基準適合」の中古住宅を購入すると、買主は以下のメリットを受けられます。

• 住宅ローン控除の対象になります。
• 中古住宅購入時の登録免許税が減額されます(建物所有権移転：2.0％→0.3％、抵当権設定：0.4％→0.1％)。
• 中古住宅購入時の不動産取得税が減額されます(土地については4万5,000円以上、建物については築年数によって変動)
• 地震保険の保険料が10％割引されます。

中古住宅の価値のアップにおけるメリット

中古住宅の価値をアップさせたとしても、直接売主に金銭面で得になるということはありません。ただ、住宅の価値がアップすることで購入依頼が増えれば、それが高額な売却価格に繋がり、結果的に利益を得ることになります。