マンションを購入する前に注意すること
マンション検討している時、必ず営業マンに管理規約集を見せてもらい、長期修繕計画を説明してもらう事が大事だと思います。
ローン以外の管理費修繕積立金の増額にはご注意を
マンション購入すると、ご承知のとおり住宅ローンを利用しての購入となるため、月々のローンの支払い、また、管理費と修繕積立金も支払うことになります。
大抵の方は、月々のローンに着目されますが、購入されるマンションが5年以降に管理費修繕積立金がどれくらい増額していく計画なのかを把握されなければ、毎月のローンが現在これぐらいだからと思ってると、5年以降には管理費修繕積立金が予想しない金額になり、ご家族の必要な貯蓄を削ることとなります。
また、管理費、修繕積立金は10年以降、15年以降さらに増額計画になることも想定されてます。なぜなら、マンションに住んでいると、管理費の思いがけない費用の請求があるかもしれません。
修繕積立金は、マンションの外壁、設備、機会駐車場の整備や故障した場合の修理費に充当されますので、当然長く使い続けるので、故障が出たり、故障が出る前の維持点検を行い、必要に応じて修理、部品交換が必要になり、これらのことは、ご自宅の車と同じですね。
よって、検討されるマンションの管理費修繕積立金が例えば当初5年まで、1万であっても、5年以降には1.3万、10年以降には1.5万、さらに20年以降には2万と増額になると思いますので、ご家族の家計には呉々もご注意してください。ここまでは、支払いが増額することに着目して記載しました。
管理費修繕積立計画の内容をご理解ください。
修繕積立金計画にはどのような項目があるのか、必ず営業マンに確認ください。管理会社が作成した修繕積立金計画ですので、あまり営業マンは把握してないと思います。
しかし、契約する際には重要事項説明をしてから契約となり、付随して管理規約集が添付されます。管理規約集が添付されるので、恐らく管理規約集を承認した書類を締結することになると思います。
よって、修繕積立金計画の項目が適正なのか、なぜ増額していくのか、増額は適正なのか、いつまで増額していくのか、増額した結果、修繕費用が十分に満たしたならば、それでも増額するのか、不足額は発生しないのか、不足した場合どのようにして請求がくるのか、不足額を払えない人がいたらどうするのか、これらを営業マンにしっかりと説明を受けてください。必要あらば、必ずメモをとりメモ書きを都度、営業マンに見せるようにしましょう。
そして、必ず保管しときましょう。管理会社も、これまでの経験で作成しているので、大丈夫かと思いますが、これからお住まいされるマンションですから、入居後、必ず入居者と管理会社で協議となり、こんなことではなかったとならないよう、ご注意ください。
不動産価格の決まり方
不動産を売買する上では、不動産の適正価格を知っていることが正しい取引をする上で最も重要です。ただ、適正価格とはいっても、何が適正価格であるかを知らなければ意味がありません。
土地の価格の種類
土地の価格は「実勢価格」、「公示価格」、「相続税評価額」、「固定資産税評価額」など、様々になっています。不動産売却のしおりの記事でも土地評価額について詳しく説明をしているので家を売りたいなら不動産売却のしおりがかなりおすすめできます。この内、実勢価格だけは実際に売買されている取引価格や周辺の取引事例などが反映されていますが、それ以外の価格は各役所(国土交通省・国税庁・市町村など)の評価担当者によって算出されています。
建物の実勢価格の算出
建物の実勢価格は基本的に、建築費用や立地条件、周辺の取引事例などが要因となって決まります。なお、住宅の場合は付加価値(耐震・耐火、省エネ、バリアフリーなど）があると、価格に加味されます。また、中古建物の場合は再調達原価(同じ価値の新築建物を購入する時の価格)に経過年数などを考慮して、価格が算出されます。
土地の価額の算出
土地の価額はそれぞれ以下のように算出されます。
- 実勢価格(時価)
- 公示価格
- 相続税評価額
- 固定資産税評価額
実勢価格は実際に土地が取引される際の価額のことであり、その地域における現在の需要と供給に即した価格と言えます。なお、法律の規定があるため、公示価格よりかけ離れることは滅多にありません。ただ、取引は当事者間の自由意思で決まることから、売主や買主の事情、立地環境、利便性などの違いが考慮されるため、全てが同等な価格になるわけではありません。
公示価格は全国の｢標準地｣において定められるものであり、国が地価公示法に則って示した評価額です。公示価格は毎年改定され、公的な各評価額は公示価格を指標にして算出されます。また、土地の取引を行う際は、公示価格を参考にするように法律で定められています。公示価格は国土交通省のホームページから見ることができます。
相続税評価額はその名の通り、相続税の課税における基準として用いられる評価額です。市街地の道路に面した宅地の1㎡当りの路線価が基準になっており、一般的に公示価格の8割程度に設定されています。なお、同じ面積でも間口が狭い、奥行きが浅いなどの利便性の悪さがあると、評価額が下がります。逆に、複数の道路に面しているなどで使い勝手が良いと、評価額が高くなります。相続税評価額は国税庁のホームページから見ることができます。
固定資産税評価額は土地の固定資産税を算出する際に用いられます。つまり、相続税と固定資産税では基準となる土地の評価額が異なることになりますが、それは相続税が｢国税｣で、固定資産税が｢地方税｣だからです。固定資産税評価額も道路に面する土地の1㎡当りの路線価が基準になっており、公示価格の7割程度に設定されています。なお、固定資産税評価額は唯一、評価額に家屋の評価額(原価法による再建築価格が基準)が含まれています。固定資産税評価額は役所で見ることができます。
事前の確認が大事
不動産の売買をする場合は必ず、事前に公的な評価額を確認することが適正な価格で販売する上で重要になります。